三菱地所、上尾マンション「損切り」の顛末 マンション市場で進む「寡占化」と「すみ分け」

「このたび、計画を見直し販売を見送ることとなりました」

9月、埼玉県上尾市で分譲予定のマンションが、突如中止となる珍事が起きた。

突然の分譲中止、だが建設は続行

渦中のマンションは、三菱地所レジデンスが手がける「ザ・パークハウス上尾」。JR高崎線上尾駅から徒歩7分の場所に、全183戸の大型マンションが計画されていた。「今年9月にはモデルルームがオープンする予定だと聞いていた」(地元住民)。当時の価格は公表されていないが、「上尾の水準からしても手頃な値付けを見込んでいたようだ」(地元の不動産業者)。

現場ではすでに工事が始まっており、販売主である三菱地所レジデンスのホームページでは数カ月前から資料請求を受けつけていた。上尾駅前ではうちわを配ったり、駅構内に大きな看板を掲げていたりと、宣伝にかなり力を入れているようだった。

ところが、9月から10月にかけて資料請求者宛てに三菱地所レジデンスからマンションの分譲中止が送付された。同社のマンション販売準備室の担当者でさえ、「われわれも直前まで知らなかった。パンフレットも刷ったし、モデルルームも建てちゃったんですけどね……」と苦笑するほど、青天の霹靂だった。

不可思議なのは中止のタイミングだけではない。分譲は中止されたが、マンションの建設自体は今も三菱地所レジデンスが粛々と続けている。そして竣工後は中堅デベロッパーのタカラレーベンへと引き渡される予定で、この12月からは「レーベン上尾 GRAN MAJESTA」ブランドで分譲が始まる。

中止騒動の背後には何があったのか。

この地にマンション建設計画が持ち上がったのは、今から10年以上も前のこと。2007年10月、中堅デベロッパーの藤和(とうわ)不動産が上尾市内に約0.7ヘクタールの土地を仕入れたことにさかのぼる。同社のブランド「ベリスタ」名義で分譲を計画し、建設を中堅ゼネコンの新井組に発注し、工事が始まった。

ところが、基礎工事にさしかかった段階でリーマンショックが起き、新興デベロッパーが相次いで破綻。新井組も受注の4割をマンションが占めていたことから、工事代金の滞納や焦げ付きが相次ぎ、2008年10月に民事再生法の適用を申請。このマンションの建設はストップした。

2007年から「塩漬け」だった

藤和不動産も、分譲価格の引き下げや販売長期化のあおりを受けて営業赤字に転落。2009年4月、資本・業務提携を結んでいた三菱地所が救済する形で完全子会社化し、2011年1月には三菱地所の住宅事業部門と合併し、現在の三菱地所レジデンスが誕生した。

合併作業と並行して、建設途中のまま放置されていた上尾の土地を処理すべく、建設会社を新井組から中堅ゼネコンの大末建設に変えて工事を再開した。ところが、またもやアクシデントに見舞われる。「新井組が打った杭が抜けなかった」(三菱地所レジデンス関係者)。

施工不良か杭抜きの技術不足か、東日本大震災の影響かは判然としない。結局、杭は抜けずに計画は中止となり、土地もたなざらしとなった。「気づけば草がぼうぼうと生えていた」(近所に住む男性)。

そして2017年秋、三菱地所レジデンスは、建設会社を中堅ゼネコンの木内建設へと変更し、基礎工事の解体を開始した。この春からは同社のブランド「パークハウス」を冠したマンションの建設が本格的に始まった。藤和不動産が土地を仕入れてから、10年もの時が経過していた。このまま竣工して無事完売かと思いきや、事態は思わぬ展開を見せる。

三菱地所レジデンスにとって頭痛の種だった上尾の土地に、触手を伸ばす会社があった。「上尾のマンション、うちに売ってくれないか」。今年に入り、タカラレーベンの役員が旧知の三菱地所レジデンス役員に「1棟買い」を打診した。

突然の打診に、三菱地所レジデンス内部では慎重な意見も出た。「一度分譲を告知してしまった手前、(自社で)分譲したほうがいいと思った」(三菱地所レジデンス幹部)。だが最終的に同社を後押ししたのは、土地が塩漬け状態だった間に様変わりしたマンション市場だった。

地価と建設費の上昇を受け、マンション価格は右肩上がり。ただでさえ高い買い物がよりいっそう高くなり、顧客の眼は格段に厳しくなった。

「昔は土地を仕入れるのが第一で、どんなマンションを建てるかはその後に決めていた。それでも売れた時代だったんだ。だが今は顧客層を想定し、どんなマンションを建てるかを考えてから土地を仕入れないと、売れるマンションは建てられない」(大手デベロッパー住宅事業担当者)。

やみくもに土地を仕入れる動きは薄れた。今は駅近など訴求力のある土地に人気が集中し、「建てたくてもよい土地がない」という状況だ。

加えてマンション市場にとって、リーマンショックは「雨降って地固まる」出来事でもあった。回転率を重視し、安値攻勢をかける新興デベロッパーが一掃されたためだ。「売れ残ったマンションが投げ売りされると、エリア一帯がその価格に引きずられてしまった」(別の大手デベロッパー住宅事業担当者)。

その結果、大手デベロッパーを中心とする「寡占化」が進んで価格支配力が高まった。前述の土地不足も重なり、無理に数を追うのではなく、各社は得意なエリアに注力して着実に利益を上げる方針へと舵を切った。こうして今やマンション供給戸数は、リーマンショック前と比べて半分近くにまで落ち込んだ。

浮かび上がる両社の戦略

もともと三菱地所のマンションは都市部が中心で、郊外物件は旧藤和不動産が仕入れた土地を除いて積極的には手がけていない。埼玉県ではさいたま市が「北限」で、上尾はそれを突破した唯一の物件だった。郊外で総戸数183戸ものマンションは販売の長期化が予想され、それに伴う人件費も分譲開始をためらわせた。

上尾の土地は、藤和時代と地所レジ時代の2度にわたって減損している。土地だけでは買いたたかれてしまうため、建物と一緒に売却することはむしろ好都合だった。「あれ(上尾)が藤和不動産時代の最後の土地。やっと処理できた」。ある三菱地所レジデンス幹部はほっとした表情を見せた。

その逆を行くのがタカラレーベンだ。郊外物件を広く展開し、営業力にも定評のある同社にとり、竣工済物件はむしろチャンスに映る。「自社で開発を手がけるほうが利益率は高いが、キャッシュ負担の少なさや物件のラインナップを増やせる利点がある」(タカラレーベン幹部)。

三菱地所レジデンスにとっては郊外の上尾も、タカラレーベンに言わせれば「上野東京ラインが開通したことで、十分通勤圏内となった」。11月にはモデルルームがオープンしたが、現地の販売員は「資料請求が予想以上に来ていて、見学の予約も連日満員だ」とほくほく顔だ。

同社は上尾のほか、過去には仙台市内で飯田グループホールディングス傘下の一(はじめ)建設が施工したマンションも同様に1棟買いしている。

「もはや量を追う時代ではない」と大手デベロッパー各社は口をそろえる。会社ごとの戦略の違いが、今後も浮き彫りになりそうだ。