新築、中古にかかわらずマンション価格は上がり続けているが、新築と中古の上がり方を比較すると、中古の上がり方がすさまじく、そろそろピークに達しそうな気配が出てきた。景気や金利動向などによってはピークアウトして、横ばいから下落に向かう可能性があるのではないだろか。そうなると、売却を考えている人は、早めに行動を起こしたほうがいいのかもしれない。
マンションにおける過去10年間の価格上昇率
まずは図表1をご覧いただきたい。
これは、過去10年間の首都圏における新築マンションの発売価格の平均と中古マンションの成約価格の平均を比較したものだ。
図表1 首都圏新築マンションと中古マンションの価格推移 （単位：万円）
（資料：新築は不動産経済研究所、中古は東日本不動産流通機構） <4D6963726F736F667420576F7264202D208EF193738C9732303135944E937882CC8E738FEA93AE8CFC87402E646F6378> (fudousankeizai.co.jp) <4D6963726F736F667420576F7264202D2081A68F4390B332332E3581408EF193738C9794AD955C8E9197BF32303232944E93782E646F6378> (fudousankeizai.co.jp) sf_202204-202303.pdf (reins.or.jp)
新築マンションは2012年度には4563万円だったものが、2022年度には6907万円に上がっているので、10年間における上昇率は51.4％に達する。最近でこそ諸物価の上昇が強まっているが、それでも10年間で1.5倍になった商品はそうそうないだろう。
しかし、中古マンションはそれ以上に上がっている。2012年度には2515万円だったものが、2022年度は4343万円だから、72.7％の上昇率で、何と10年間で1.7倍以上に上がっているわけだ。
その結果、2012年度には、新築マンションの55.1％で買えた中古マンションが、2022年度には62.9％まで上がり、新築に対する中古の割安感が小さくなっている。
中古マンション価格上昇の背景
こんなに中古マンション価格が上がっている背景には、新築マンションが高くなり過ぎたため、中古マンションに目を向ける人が増えたといった事情があるのではないだろうか。
何しろ、首都圏の新築マンション、瞬間的にではあるが2023年3月には首都圏全体の平均で1億円を超え、東京23区だけに限れば平均2億円を超えてしまった。
これでは、近頃新築マンションを買い支えてきたパワーカップルでも簡単には手を出せない。首都圏で希望の立地でマンションを手に入れようとすれば、新築は諦めて中古マンションの購入を考えざるを得ない。
ところが、その中古マンションもこのところは新築マンション価格以上に値上がりしているため、購入が厳しくなりつつある。
図表2は、東日本不動産流通機構調査による首都圏の中古マンション市場での新規登録価格、つまり売出し価格と成約価格の推移を示している。
図表2：首都圏中古マンションの1㎡当たりの新規登録価格と成約価格（単位：万円）
（資料：東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年度）」） sf_202204-202303.pdf (reins.or.jp)
2年前、2020年度をみると中古マンションが急激な上昇をみせる直前は、新規登録価格が58.63万円に対して、成約価格は56.14万円だった。
成約価格は新規登録価格より4.2％ほど低い水準であり、売主と買主の交渉により、平均すると売出し価格から4％程度低い水準で契約が成立していたことになる。
それが、2022年度をみると、新規登録価格は72.50万円で、成約価格は68.55万円だから、その差は5.6％。売出し価格より6％近く値引きしないと契約が成立しにくくなっているといっていいだろう。
中古マンション市場も曲がり角か
過去10年の動きをみると2014年度には新規登録価格と成約価格の差が4.6％に縮小したあと、2016年度には新規登録価格が55.05万円で、成約価格が48.43万円とその差が12.0％まで拡大した。それまでは5％以内の値引きですんだものが、1割以上値引きしないと売れなくなってしまったわけだ。
新規登録から成約までにかかる日数をみても、2014年度は70.3日で、2015年度は64.9日と70日を切ったものの、2016年度には71.6日、2017年度は75.8日、2018年度は79.4日と売却までにかかる時間も長くなっている。
これらを総合すると、2023年現在、そろそろ中古マンション市場も曲がり角にさしかかろうとしているのではないだろうか。
中古マンション価格、新築に比べれば安いとはいえ、割安感が小さくなり、2014年度から2016年度にかけてのように、大幅な値引きが必要で、成約に至るまでの日数も長くなってしまう可能性があるのではないだろうか。
そのため、マンションを初めとする不動産の売却を考えている人は、そろそろ売り時、いまのうち売ってしまったほうがいいのではないかと考える人が増えているようだ。
たとえば、リクルートのSUUMOリサーチセンターでは、毎年「住まいの売却検討者＆実施者」調査を実施しているが、その2022年12月調査をみると、図表3にあるように、不動産の売却を検討した人が18.3％と、2020年12月の12.5％から5.8ポイントも増えているのだ。
図表3：売却検討率（過去1年間の土地・居住用不動産所有者）（単位：％）
（資料：リクルートSUUMOリサーチセンター 2022年「住まいとの売却検討者＆実施者」調査（首都圏）） 2022年『住まいの売却検討者＆実施者』調査（首都圏） (recruit.co.jp)
その売却を検討した人に、実際に売却できたかどうかを聞くと、図表3のように売却を完了したという人は2020年12月調査では26.3％だったのが、2022年12月調査では36.3％に、10ポイント増えている。3人に1人以上が無事に売却に成功しているわけだ。
不動産の売却、今がチャンスか
反対に、売却を検討したものの、うまくいかずに売却を停止したという人は、2020年12月調査では29.3％と3割近くに達していたのが、2022年12月調査では18.3％と2割を切るほどに減少している。中古マンション市場の活況を反映して、無事に売却できた人が増え、うまくいかずに思い止まった人が減っている。
ただ、売却を完了した人は、2021年12月調査でも36.1％であり、2022年12月調査は36.3％とほとんど増えていないのが現実。そろそろ中古マンション市場もピークに達しそうな予感がこの数字からもみてとれそうだ。
図表4：売却検討者のおける売却完了／停止割合 （単位：％）
（資料：リクルートSUUMOリサーチセンター 2022年「住まいとの売却検討者＆実施者」調査（首都圏）） 2022年『住まいの売却検討者＆実施者』調査（首都圏） (recruit.co.jp)
そこで、売却を検討した人に、売却しようと思った理由を聞くと、図表4のような結果だった。
最も多かったのは、「売れるときに売るため」で、以下「住む場所を変えるため」「高いうちに売るため」がベスト3になっている。
上位2項目については、トップの「売れるときに売るため」は2020年31％が2022年には30％に減っており、2位の「住む場所を変えるため」も30％から29％に減っているのに対して、3位の「高いうちに売るため」は20％から27％に7ポイント増えている。
中古マンション市場で価格の上昇が続いているいまのうちに売ったほうが、希望に近い価格で高く売れるのではないかと考えて行動している人が多いようだ。
先に見たように、中古マンション市場でも価格が高くなり過ぎていることもあって、ひところに比べると値引き幅が大きくなっていて、先行きに不安を感じさせる要素が強まっている。だからこそ、「いまのうちに」と考える人が多くなっていると思われる。
今が買い換えしやすい環境
しかも、いまなら住宅ローン減税などの恩恵が大きく、まだまだ金利も低い水準にとどまっているので、買い換えしやすい環境にある。今後は住宅ローン減税額が段階的に減少していく見込みだし、住宅ローン金利もやがて上昇する可能性がある。
そうしたさまざまな要因を考えても、売却を考えている人は、あまりのんびりしてはいられないかもしれない。そろそろアクションを起こす準備にかかったほうがいいだろう。
図表5 不動産を売却しようと思った理由（複数回答）（単位：％）
（資料：リクルートSUUMOリサーチセンター 2022年「住まいとの売却検討者＆実施者」調査（首都圏）） 2022年『住まいの売却検討者＆実施者』調査（首都圏） (recruit.co.jp)
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