ヨーロッパの街には、「１７世紀に建造された」などという建物が至る所にある。たいてい石造かレンガ造りだ。日本でも明治期以降、そういった工法による建物ができたが、残っているものはほとんどない。ヨーロッパのように長く命脈を保てなかった理由は地震だろう。
その代表例は、浅草の凌雲閣である。赤レンガを使った建物で、明治期の１８９０年に竣工。高さ５２メートル、１２階建てと伝わっている。１９２３年の関東大震災で半壊して取り壊された。地震の多いこの国では、レンガや石を積み重ねる高層建造物は危険というわけだ。
現在の高層建築物は、そのほとんどが鉄筋コンクリート造。鉄筋の周りをコンクリートで固めて柱や床、壁の躯体構造とする工法である。これだと地震に対する耐性がしっかりと確保できる。
しかし、鉄筋コンクリート造の建物には寿命がある。ヨーロッパの古都にある建造物のように何百年もの間、その姿を保つことはできない。
理由は、躯体の骨格を成す鉄筋が酸化するから。つまり、さびてしまう。鉄は空気や水に触れることでその表面が酸化し、進むと、最後はボロボロになる。
鉄筋コンクリート内の鉄がさびると、まずその容積が膨張する。そして周りを覆うコンクリート部分に亀裂を生じさせる。そこから雨水や空気が入り込んで酸化を加速度的に進行させる。
鉄筋コンクリートの寿命はどれくらいなのか。実は６０年から１００年超など諸説ある。というのも、まだ世の中には１００年以上を経過した鉄筋コンクリート造の建物がほとんど存在しない。
だから、一応は１００年と考えてみよう。そうなると、困ったことがある。大都市に集中するタワーマンションは、今世紀の終わりごろから順次寿命を迎え始める。これはかなり困ったことだ。
普通の老朽化したマンションなら、取り壊せばいい。だが、技術的にタワマンの取り壊しというのは可能なのだろうか。当たり前だが、日本の厳しい建築基準で建造されたタワマンは、かなり頑丈な造りになっている。その分、取り壊しにも多大なるエネルギーが必要になる。費用も普通のマンションをはるかにしのぐほど高額になるだろう。
現状、板状型のマンションの撤去費用は総額で戸当たり３００万円から５００万円あたりを目安としている。高層建築になればなるほど、養生などの諸経費がかさむ。タワマンだと、この３倍くらいはかかってしまう可能性がある。
その費用を負担するのは、今の法規では区分所有者になる。老朽化したタワマンの区分所有者に、１０００万円前後の負担が可能だろうか。そう考えれば、タワマンの出口は深刻だ。
■榊淳司（さかき・あつし） 住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案・評論の現場に３０年以上携わる（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「マンションは日本人を幸せにするか」（集英社新書）など多数。
