長引くコロナ禍にもかかわらず、不動産市場は表向きの数字だけ見ると新築・中古ともに売れ行き減とはなっていないが、実態は動きが鈍いという。この要因を探っていくと、購入者の年収による「コロナ格差」が顕著になっていた。近著に『激震！ コロナと不動産』（扶桑社新書）がある住宅ジャーナリストの榊淳司氏がレポートする。
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首都圏の中古住宅（マンション・戸建て）が堅調に売れている。東日本不動産流通機構が発表している月例速報では、2020年11月における首都圏の中古マンションは件数にして前年同月比14.0％の増加。同じく中古住宅（戸建て）は同23.6％の増加であった。いずれも高い伸びである。ただ、マンション、戸建て共に価格については微かな上昇にとどまっている。
エリアでいえば、中古マンションなら神奈川県が大幅に伸びている。戸建てには大きなエリア差は認められない。
一方、新築マンションは不動産経済研究所などが市場の動向を発表しているが、概ね好調とされている。しかし、新築の場合はデータ作成の基本が売り主企業の自己申告に基づくものなので、実態を正確に反映しているとは言い難い。売り主企業は自社の開発物件が販売不調だと認めることはほとんどない。どんな場合でも対外的には好調だと広報するものだ。
私は東京23区と神奈川県の川崎市、さいたま市の浦和区で販売されている新築マンションの建築現場を隈なく調査して、物件別に評価を行った資産価値レポートをネット上で販売している。カバーエリアで販売中のほぼすべての新築物件は、3か月に一度ネットなどで販売状況をチェックしているのだ。
その肌感覚から申し上げると、都心エリアの高額物件はすこぶる動きが鈍い。また、遠隔郊外の価格が低廉な物件も、あまり動いていない。それなりに動いているのは、近郊エリアの一部、たとえば23区でいえば中野区や目黒区、品川区、江東区の湾岸エリアなどだ。しかし、好調というほどでもない。
【年収600万円未満】郊外の大規模マンション購入に動けず
日本経済は2020年4─6月期は大きく落ち込んだが、7─9月期は少し回復した感じだった。しかし、今またコロナ第3波が押し寄せて経済は減速気味ではなかろうか。多くの人々の収入も落ちていると思われる。
であるにもかかわらず、首都圏の中古住宅市場は好調。新築マンション市場も何とか売れ行きを保っている。このことをいったいどう考えるべきなのか。
私は、住宅購入者たちの中で年収による大きな「コロナ格差」が発生しているのではないかと想定している。
まず、世帯年収が600万円未満の中堅所得者の下位層では、収入減によって動きが取りづらくなっている。コロナによって最も打撃を受けているのはこの層で、唯一購入しているのは、遠隔郊外の格安中古戸建てではなかろうか。価格であれば2000万円くらいまでの物件がよく動いている。
だが、彼らが本来購入対象とする、郊外で開発分譲されている新築大規模マンションは、首都圏のみならず近畿圏でも凍ったように動いていない。
【年収700万円～1000万円】住宅ローン抱えるファミリー層が窮地に
次に世帯年収が700万円から1000万円あたりの中堅上位層は、テレワーク用の「プラス1部屋」や「共用施設の充実」を求めて、近郊や湾岸エリアにある中古マンションの購入を急いでいる。ちょっと危ない購買行動のように思えるが、住宅ローンが昨年の年収で審査される今年のうちに住宅を買ってしまおうという動きも多いという。
だが、この中堅上位層は、残業やボーナスの大幅減で今年の年収を大幅に減らしているケースも多そうだ。
特に住宅ローンを抱えているファミリーはコロナ禍で家計が苦しくなっている。このクラスはほとんどが給与所得者なので、残業やボーナス減が家計を直撃する。今後、任意売却（※注）に追い込まれるケースは、この層から大量に出てきそうだ。
※注／住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、あるいは売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法。
【年収1000万円以上】コロナ前から住宅購入している人が多い
そして、私が見ている限り年収が1000万円を軽く超えるようなアッパー層は、コロナ禍によっても収入をほとんど減らしていない。
彼らのビジネスフィールドは、コロナ禍による影響を受けにくいか、むしろ恩恵を被っているような分野が多い。たとえば情報機器やソフトウエア業界に従事する人たちは、テレワークによる導入需要で潤った。ゲームやネット関連も巣ごもり需要を享受したらしい。
私の周りの不動産業者たちも、この層に向けた営業でここ数か月忙しくしているが、実際の売買はあまり動いていない感じがする。彼らの多くはすでに住宅を購入していたり、コロナ以前からテレワークにも支障がない広さの賃貸住宅に住んでいたりするケースが多いからだ。
【年収2000万円以上】価格下落を期待して“様子見”
年収が2000万円を超えていたり、十分な金融資産を持っている富裕層はどうなのか。彼らはセカンドハウス用にリゾート地で別荘を購入するようなケースが多少みられる程度で、ほとんど動いてない。都心の億を超える中古マンションも動きが悪い。きっと彼らは、価格の下落を期待してじっと市場を見守っているのだろう。
ただ、コロナ感染を恐れる一部の高齢富裕者は、郊外エリアにゆったりとした住まいを購入したり借りたりして、避難的な「プチ移住」を行うケースを多少見かける。
来春に顕在化するコロナ禍のマイホーム売却
2021年はコロナ不況が本格化すると思われる。2020年のようにバラマキ的な景気対策もなさそうだし、失業者や自殺者もジワジワと増えていくだろう。
不動産市場を見渡すと、都心エリアでのオフィス空室率は着実に上昇、賃料は下落傾向にある。
中古マンション市場では今後、住宅ローンの返済に窮した人々による任意売却物件が目立ってくるだろう。これは時間の経過とともにどんどん増えていく。春先には、それが在庫増という統計数字になって出てくるのではないか。
コロナ禍は日本の企業社会に思わぬ合理化の波をもたらした。しかし、住宅市場では容赦のない格差を炙り出そうとしている。特に、やや背伸びをして住宅ローンを組んだファミリーは、苦渋の精算を強いられるケースが増えそうだ。
