首都圏のマンション市場は相変わらず“局地バブル”状態が続き、新築・中古問わず値上がりしている物件も多いが、水面下では売れ残りや在庫が徐々に積み上がっている。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が、供給過剰に陥っているマンション事情をレポートする。
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マンション市場は新築、中古ともに在庫水準をジワジワと膨らませている。不動産経済研究所によると、首都圏における2019年3月末時点での新築マンションの在庫は8267戸。2018年の3月末時点が6498戸なので、1769戸も増加している。割合にすると27％増ということになる。
一方、東日本不動産流通機構（レインズ）によると2019年3月の首都圏における中古マンションの在庫は4万7784戸。2018年の3月時点は4万6240戸だから、こちらは1544戸の増加。同様に割合にすると3.5％だから、さほどでもないが増加は増加である。
2013年以来、首都圏のマンション市場は局地バブル状態である。山手線の内側やその周縁部、城南エリア、川崎市の一部から始まった新築マンションの値上がりは今、グラデーション的に23区全般や川崎市や横浜市、埼玉県の都心寄りエリアにまで広がってきた。
通勤に1時間程度を要する郊外エリアでも、新築マンションの価格は若干値上がりしている様子が窺える。建築費がここ数年、少しずつながら上昇を続けているのが原因だ。
しかし、そういったマンションの売れ行きは総じて芳しくない。全体的には不振と言っていいだろう。在庫の実数は危険な水準に達しているように思われる。都心においても「誰が買うのか」と思えるような価格で新築マンションが売り出されている。案の定、誰も買わないので売れ行きは悪い。多くの物件では水面下で値引きが始まっている様子も窺える。
中古マンションの在庫もわずかしか増えていないが、個々の物件に焦点を当てると危険な様子が垣間見える。
例えば、選手村跡地の大規模マンションが話題になっている晴海エリア。選手村とは晴海通りを挟んで向いとなる東側にはタワーマンションが林立している。その中でも兄弟関係にある2本のタワーマンションは2013年と2016年の竣工。あわせて1700戸弱のスケールだ。この兄弟タワマンで中古の売り出し中住戸は、レインズに登録されているだけで90戸強。なんと、全体の5％を超える住戸が中古市場に出ていることになる。
私の感覚では全住戸の1～2％程度の住戸が売り出されているのが通常の状態である。
例えばマンション管理業協会という管理会社の団体がある。ここの会員企業が首都圏において管理業務を受託しているマンションの戸数は2016年の4月時点で約309万戸。前述のように、2019年3月時点でレインズに登録されている中古マンションの在庫は4万7784戸。比率にすると約1.5％となるので、私の「1～2％程度」という感覚に合っている。だから5％超というのは、異様に多いと言わざるを得ない。
都心の新築タワーマンションは、値上がり期待の思惑で買われやすい。だから、建物が完成した直後には大量の「新築未入居」住戸が中古市場で売り出される。しかし、それも2年ほどで収まる現象だ。この晴海の兄弟タワーは築3年と6年。いったい誰が売り出しているのかと考えてしまう。
ひとつ言えるのは、新築も中古も市場はハッキリと供給過剰になっているということだ。普通、供給が多くなってそれに見合う需要がなければ価格は切り下がる。しかし、一見すると価格が下落しているようには思えない。しかし、水面下ではすでに高止まりしていた市場価格が崩壊しかけている。
その証拠に、新築マンション市場においては一部のデベロッパー以外では値引きが常態化している。販売中に建物が完成してしまった物件では、ほぼ値引きが行われている。そして、23区内でも価格の高騰が激しかった城南エリア（世田谷区、品川区、大田区近辺）では、時期によっては売り出し中の物件の半数以上が完成在庫であったりする。
城南エリアは、都心のように値上がり期待で新築マンションを購入するようなケースはほとんどみられない。住むために買う人ばかりなのだ。彼らの購買力と連動している個人所得を統計数字で確認しても、この6年でほとんど上がっていない。その間、公共料金や社会保険料は値上がりしているので、可処分所得は減少しているはずだ。であるにもかかわらず、マンションの価格だけが値上がりしてもそれに追いついていけないというのが現状だろう。
中古マンション市場も状況は似たようなものだ。指定流通機構であるレインズに登録されている1千戸規模のマンションの売り出し価格と成約価格を比較すると、坪単価にしておおよそ1割弱の乖離が見られるケースが多い。つまり、売り出し価格のままでは売れず、値引き交渉の末に売買が成立ケースがほとんどで、その値引き幅が平均で1割弱という推定が成り立つ。
また、業界の習慣として大幅な値引きで成立した売買事例や、自社が再販用に割安で買い取った場合などは、あえてレインズに登録しない。表面的な市場価格を乱すような行為なので、意図的に伏せておくわけである。
中古マンション市場というのは、一般の方からは見えにくい。大手不動産仲介サイトなどで表示されている売り出し物件や、評価額を表示するようなサイトで示される価格は、実態よりも1割は高くなっているというのが私の感覚だ。
マンション市場は新築、中古ともにすでに崩壊過程の初期に達していると言える。しかし、ここから一気に崩れるかというと、そういう気配もない。リーマンショックのような大きな事件でも起こらない限り、力強い需要がないことによってジワジワと値下がりを続けるのではないか。
