（川島 博之：ベトナム・ビングループ、Martial Research & Management 主席経済顧問）
本年（2022年）はいよいよ中国の不動産バブルが本格的に破裂しそうだ。だが、中国のバブルの実態は今一つ明らかになっていない。それは共産党の秘密主義、また中国人が「白髪三千丈」と言った誇張した表現を好むことが一因とも思われるが、語られる数字に信憑性がないからだろう。そんな国のバブルをフェルミ推計（実際に調査することが困難な数量をいくつかの手掛かりから論理的に推論すること）によって明らかにしたい。今回はその手始めとして、「空きマンションが1億戸ある」と言われていることについて検討する。
中国の住宅建設は明らかにバブル状態
中国の不動産バブルの背景に戸籍問題がある。現在でも中国人は、都市戸籍を持つ人と農民戸籍を持つ人に二分されている。農村から都市に出てきた人々は「農民工」と呼ばれて、二流市民扱いされている。彼らは子供の就学や年金、保険などにおいて差別的な扱いを受けている。この十数年で、このような差別的な制度はかなり改善されたとされるが、それでも都市戸籍と農民戸籍の間には大きな隔たりがある。
図1に都市人口と農村人口の変遷を示す。都市の人口は1998年に4億人だったが、2020年には9億人になった。5億人の増加である。一方、農村の人口は8億人から5億人に減少した。
中国の都市では一般的な住居はマンションである。過去20年ほどの間に中国でどれほどのマンションが建設されたのであろうか。この問いに直接答えるデータを見つけることはできなかったが、中国統計年鑑には建設された住宅の延床面積が記載されており、そこからの推計が可能である。延床面積が公表されているのは、中国のマンションが一戸というより1平方メートル当たりの価格で取引されているためだろう。
中国の世帯向けマンションの平均的な広さは100平方メートルである。日本のマンションよりも広いように思えるが、中国ではエントランスや廊下など共有部を含む面積で表示されることから、部屋の面積はその7割から8割程度になる。一般的なマンションは日本より少し広いが、それほど広いわけではない。
延床面積を100平方メートルで除すことから、マンションの建設戸数を推定した（図2）。図中には都市人口の増分を3で割ることによって求めたマンションの新規需要も示す（新たに都市の住人となった人の3人に1人がマンションを必要とすることを想定した）。すると2007年までは需要が供給を上回っていたが、2008年以降は供給が需要を大きく上回っている。
中国の住宅建設は明らかにバブル状態にある。2020年を見ても、人口の増分から推定される需要が600万戸であるのに対して、1600万戸ものマンションが建設されている。建設されたマンションの数は需要の2.7倍にもなる。こんな状態が続くわけがない。習近平指導部が不動産の建設をなんとかストップさせたいと考える理由の1つである。
富裕層が投資用にマンションを購入
20世紀末から2020年までに約2億万戸のマンションが建設された。20世紀末に中国の都市部にあったマンションは約1億戸である。中国のマンションは劣化しやすいから耐用年数を30年とすると、21世紀に入ってから約1億戸を造り替えなければならなかった。約2億戸のマンションが作られたが、その中の1億戸は住み替えに使用された。
残りの1億戸を誰が買ったのであろうか。農村から出てきた人々は住まいが必要であったが、彼らがマンションを買うことはなかった。それは、都市戸籍を持たない者は都市のマンションを買うことができないという規制もあるが、そもそも農村から都市に流入した農民工の多くは現在でも年収が100万円程度であり、購入資金が大幅に不足しているからだ。農民工の多くは会社が用意した寮など住んでいる。
余った1億戸のマンションを買ったのは、都市戸籍を有する富裕層であった。彼らは自宅マンションを保有した上に、投資用にマンションを2軒、3軒と買い漁った。その一部は貸し出されているが、賃料が高いこともあって農民工が新築のマンションを借りて住むことはない。その結果、多くのマンションが空き家になってしまった。中国には空きマンションが1億戸あると言われているが、これまでの推計からそれはほぼ事実と思われる。
最終需要者が存在しない
中国のマンションの平均価格は日本円で約2000万円である。そのために空きマンションを1億戸とすると時価総額は2000兆円にもなる。これは中国のGDPを上回る。
その余った1億戸のマンションに誰が住み、誰が買うのだろうか。これまでに述べたように中国では農民工やその子供たちは二流市民扱いされており、高騰したマンションを借りたり買ったりすることは不可能である。つまり1億戸もある空きマンションの最終需要者は存在しない。ここに中国の不動産バブルの恐ろしい現実がある。
昨年（2021年）の秋以降、当局はバブルの軟着陸を試みているが、最終需要者が存在しない中国では1億戸の空きマンションを売りさばくことができない。中国の不動産バブルの崩壊は日本のバブル崩壊以上に経済と社会に深刻なダメージをもたらすことになる。
我が国では、中国共産党は強権を持っているからなんとか軟着陸させることができると楽観視する向きもあるが、ことはそう簡単ではない。強権を持っていても、お金のない農民工に高額のマンションを買わせることはできない。差額を補助金で補填しようと思っても、その金額はGDPに匹敵する。差額を政府が支払えば財政が破綻する。軟着陸は不可能と言ってよい。
