空き家元年といわれた2015年から丸5年。この間、関連する法整備、活用の多様化など空き家をめぐってはさまざまな変化があった。ただただ混乱していた当時からすると第2フェーズに入ったともいえる。空き家を処分あるいは活用するビジネスも多数生まれている。空き家を処分したい人、空き家を使いたい人双方に向け、空き家ビジネスの最前線を紹介しよう。
ゴミ屋敷でも、廃墟でも売れる
処分したい人にも、使いたい人にも役立つサイトのうち、もっとも知られているのが、売りたい人、買いたい人が直接やりとりをする掲示板「家いちば」だろう。2015年10月にスタートし、2017年12月以降はメディアにも頻出。一般の不動産会社が扱わないゴミ屋敷や、廃墟となった病院、工場、旅館など面白い物件も扱っていることに加え、「タダでもいい」「お金を出してでももらってほしい」という物件があることなどで話題になった。
この4年間で掲載された物件は800件を超え、問い合わせは累計で1万件超。平均すると6件に1件が売れており、掲載物件は離島も含め、ほぼ日本全国に及ぶ。特に最近は「これ、売れるの？」と首をかしげるような物件が早く売れるという。
「廃墟のガソリンスタンドをバイク仲間の拠点にしたい、古民家を秘密基地にしたい、家を買えば人生が変わるかもしれないので買ってみるなど、不動産のプロの先入観を覆すような理由で買う人が少なくありません」と、家いちば代表の藤木哲也氏は話す。「そもそも、プロの値付けが空き家流通を阻んできた側面もあります」。
「車のように何度も売り買いする商品は消費者が経験を積み、学ぶチャンスがある。不動産にはそれまでそうした機会がなかったが、これからは家いちばがその場になると思う」と藤木氏（中央）。2019年に増資し、服部慶氏（右）、長田昌之氏とともにさらなる成長を目指す（筆者撮影）
従来の住宅流通では不動産会社が価格を査定し、その額で売ろうとしてきた。売れ行きを見て価格を下げることはあっても、手数料収入を考えると一定以下になることはなく、特に300万円以下では査定に固執するケースも多い。本当の意味での価格調整は行われてこなかった。ところが売り手、買い手が相対して正直にすり合わせていくことで価格は互いが納得いくところに落ち着いていく。だから売れるのだと藤木氏は言う。
また、これまでの不動産会社は客を神格化し、手取り足取りのサービスを行ってきた。だが、家いちばでは、客が自らできることはやってもらう。始めたときには直接取引で、かつ自分でやってくださいというやり方に心配もあったというが、これまでトラブルはない。
逆に「気持ちよく取引できました」と感謝する人が多いという。「メルカリやコンビニのコーヒーなどを通じ、自分でやることに慣れた層が増えているからかもしれません、ごく普通の人たちが売り買いをしています」。
売るにせよ、買うにせよ、自分で書類を取得するなど、従来の不動産会社に依頼するよりはわずかながらも確実に手間は増える。だが、それができればこれまで動かなかった不動産が売れるようになり、安くて面白い物件が買えるかもしれないというわけだ。
同じく売り手、買い手が直接取引する仕組みで、100均（100円、100万円のいずれか）という価格設定で話題になったのが空き家ゲートウェイ。築30年以上の空き家を自社でリノベーションし、オーナーから一定期間安く借りて、高くサブリースすることで改修費を回収する「カリアゲ」という仕組みで不動産業界に一石を投じたカリアゲJAPANと、住まいや暮らし、働き方を再考するメディアを運用するYADOKARIが2019年7月にオープンさせた。
「当初は都内、横浜で、現在は沖縄、秋田、宮城など日本全国15拠点でカリアゲを展開しており、空き家オーナーへのリーチはできるようになったものの使いたい人に届かない。そこで直接ユーザーにアプローチできるYADOKARIと組み、新しいメディアをスタートさせました」と、カリアゲJAPANを運営するあきやカンパニー代表の福井信行氏は話す。
100円か100万円にした理由
100円または100万円にしたのは、直接査定に行く手間が取れないため。100円均一だと敬遠する人もいるだろうと2種類にした。スタートからわずか4カ月ほどだが、現在の掲載物件はすべて決まっており、宮城県の限界集落の戸建てには60組もの希望者が殺到。空き家バンクと一味違うポップな表現や、価格に若い層が反応した。
福井氏は「不動産、空き家のエンタメ化」と称するが、安ければ空き家を買って好きに手を入れるなどして楽しみたい層は確実にいるのである。
「最新の統計で想像より空き家が増えていないことが判明、様子見している人が多いように感じますが、そんなにのんびりしている時間はないはず」と福井氏（左）、カリアゲJAPANを運営するあきやカンパニーの久保暁育社長（筆者撮影）
一方で、月に数件はタダでもいいからと売却希望者からの掲載依頼があるほか、消費者にリーチできるのが魅力だとして地方自治体の空き家バンクとの提携話も進む。マッチングがうまくできるサイトを利用すれば空き家は売れるし、買えるわけだが、それはあと10年くらいのことだろう、と福井氏は考えている。
「現在、70歳前後の団塊世代が10年後、80歳前後になる頃に向けて空き家が増加していくと考えると、空き家の放置は事態の悪化にしかつながらない。貸せる、売れるうちにアクションを起こすのが賢明でしょう」
温泉付き1円別荘を売る会社としてテレビに登場し、有名になったのが横浜市にある不動産会社リライトの田中裕治氏だ。不動産会社2社を経て2013年に独立した田中氏の本業は買い取り再販。本業で成功しており、週休2～3日でもやっていける状況のため、人助けと思って始めたのが空き家などの売却で、同社のホームページには150件近い相談事例が並ぶ。
しかも、地方も含め、日本全国の急傾斜地や、市街化区域にある未接道の農地、山中の原野、分家住宅など一般の不動産会社ではまず断られるだろう、難易度が高いケースが多いのが特徴だ。普通には売れない不動産をなんとかしてくれる会社というわけだが、そうした物件に取り組む理由の1つは「信頼の貯金」と田中氏は話す。
「重荷になっていた不動産を売却できて喜んでいただけるのはもちろん、面倒な取引を成功させたことで信頼いただき、ほかの相談をよく受けます。これが意外に大きいのです」
群馬の崖地と都内マンションを同じ人が所有しているケースなどもあり、手間がかかっても全体の収支はとんとん以上になることも。もちろん、スタッフと2人という小さな会社であることもポイントで、大手だったらまず、こんなに手間がかかる仕事は受けない。
田中氏でも「売れない」物件の特徴
そんな田中氏でも売れない、売れにくいのが崖地を含む別荘地と農地。前者は分譲時以降管理費が下がっていないなどで割高になりがちで、そのくせ、管理がされておらず、価格が見合わないのが理由だ。
「雑木林を買った人にどう使うかを聞いたところ、ツリーハウスを作りたいと。消費者の発想のほうが不動産会社の先を行っていますね」と田中氏（筆者撮影）
一方、農地は1円別荘の10倍以上も問い合わせはあり、欲しい人はいるものの、農地法の制限で農家以外には売れないためである。それ以外にも売りにくい不動産は、同社の事例を見れば見当がつく。こうした土地を持つオーナーは、まずいと思ったら早めに行動したほうがいいかもしれない。
相続した空き家を残したい、空き家利用でビジネスを始めたり、街を変えたいなど、活用を考えている人であれば、鎌倉市にあるエンジョイワークスが展開するまちづくり参加型クラウドファンディング「ハロー！リノベーション」が役に立つ。
手放したくはないものの、自分では使いきれない空き家を掲載し、使い方や使い手を探したり、自分で活用する際に不足する資金をクラウドファンディングで集めたり、いずれ事業を起こすときのための事前準備として空き家再生を1から学ぶなど多様な使い方ができる。
ネット上だけではなく、リアルの場で投資家や、再生を応援する人たちが顔を合わせる機会も多く、人間関係が生まれやすいのも特徴だ。空き家に悩んでいる人が投資家として参加して、同じ悩みを持つ人と出会い、応援し合うといった協力関係も生まれているという。
空き家活用をビジネスとして考えたい人なら空き家再生プロデューサーという講座を受ける手もある。全国各都市で行われる2日間のベーシックコースをはじめ、いくつかのコースがあり、2017年に創設された小規模不動産特定共同事業者登録を目指すのもありだろう。
空き家を利用した店は増えている
これは資金不足で動かせなかった空き家などの遊休不動産を、これまでより容易に事業化するための仕組みで、簡単にいえば「不動産特定共同事業」への参入障壁の緩和である。同社では2018年にこの仕組みを利用した第1号案件として神奈川県の葉山町に古い蔵を利用した宿泊施設をオープンさせており、他に先んじたノウハウがあるのだ。
宿泊施設に限らず、空き家を利用した飲食店、物販店などは全国で増えており、うまく使えれば魅力的な施設となりうる。だが、そのためにはさまざまなジャンルの知識が必要で、特にポイントとなるのは資金面。それを学べるというのだ。
運営に当たる事業企画部メンバーと福田氏（後列右から3人目）。全体としても30代、40代が中心の会社だが、特にこの事業部は若いとのこと（筆者撮影）
空き家からは多少離れるが「地方で生き残りを考える不動産会社や、不動産と金融に知見があり、地方にU、Iターンしようと思っている人ならこの知識は鬼に金棒」とエンジョイワークス代表の福田和則氏は言う。
国土交通省は2017年から2022年に新たな不動産特定共同事業への参入が800社、空き家・空き店舗等の再生への投資を約500億円という数値を目標として掲げているが、2019年8月末現在での登録はわずか9社。これはチャンスと見るべきと思うが、どうだろうか。
空き家が増え、住宅価格が下がることは持っている人にとっては脅威だが、活用次第ではチャンスにもなる。最後に個人として複数の空き家を再生し、自宅とすることで住居費を低減したり、賃貸することで資産を築いている例を紹介したい。
大学で建築を学び、学生時代には先輩が借りた長屋を自ら改修し、そこに友人を住まわせることで家賃を払わなくてもいい暮らしをしていた西村周治氏。現在は神戸市の不動産会社勤務の傍ら、週に3日ほどは空き家のDIYに励む。
「経済状況が変われば資産価値は変わるし、妻の実家は阪神・淡路大震災で、私の実家も大阪府北部地震で被災するなど不動産にはリスクがある。それに高額な住居費を払うためには余計に働かなくてはいけない。それが嫌で空き家の再生をしています」
自宅として使うだけでも生活が変わる
現在、手がけている住宅は昭和30年代に神戸市が分譲した平屋の最後の1棟で、価格は100万円。神戸市都心部から神戸電鉄で2駅とそれほど遠い場所ではない。神戸の山側、坂の多いエリアには200万～300万円、中にはタダでもいいという空き家があり、西村氏はそれらを買い続けている。
現在改装中の一戸建ては敷地に余裕があるため、畑も作っている。太陽光、コンポストトイレなどを導入した生活費を抑えられる住宅にする計画だという（筆者撮影）
すでに10戸を改修したほか、購入したものの手をつけられていないものが2戸、改修後に倍額で売却したものも1戸あり、家賃収入は月額80万円ほどに上る。ここ数年で、急ピッチで買い増しているため、ローン返済や、人件費、材料費を考えると収支はとんとんだという。
本業があるからできていることだが、ペースを半分に落とせば月20万円は残るようになると西村氏。また資産形成を考えず、自宅として空き家を利用するだけでも生活は変わるという。
「購入、改装で500万円。金利1％、返済期間30年なら返済は月額1万4000円。これなら収入が減っても、せっせと働かなくてもやっていける。一戸建ては難しいと思うなら、躯体をいじらずに済む団地などの集合住宅という手もあります」
生活費のうちで最も大きな割合を占める住居費を減らせれば生活は大きく変わる。オーバーにいえば人生を変えることすらできるはずで、特に若い年代にとってはその効果は大きい。空き家増には多少ながらプラスの面もあるのである。
