ここ数年、過去最高かと思えるほど個人の不動産投資ブームであった。特に、普通のサラリーマンが不動産投資を始めるケースが多かったが、どうやら一旦は収束しそうな気配も漂い始めた。
その理由は2018年に起こったかぼちゃの馬車とスルガ銀行の事件である。スマートデイズというシェアハウスを運営する会社が破たんしたことにより、多くの個人投資家たちの不動産運用が行き詰まったのだ。
また、シェアハウス投資に対する融資において審査書類の偽造などが発覚。スルガ銀行は金融庁から重い処分を受けた。金融庁は当然のごとく全国の金融機関に対して不動産担保融資の審査をきちんと行うように通達した。その結果、個人の不動産投資家に対する融資審査が以前と比べてかなり厳しく行われるようになっている。その影響で、個人投資家向けの不動産市場は極端に取引件数を減らしている。
そうでなくても、この個人投資家向けの不動産市場は大きな爆弾を抱えている状態にある。仮に金利が2％ほど上がると、投資物件の投げ売りが始まる可能性が高い。自己破産者も続出するだろう。場合によっては自殺者が急増するかもしれない。
その仕組みを説明する。
まず、不動産に投資する人々は物件の購入資金をほとんど融資で賄う。その理由は、手元に資金を残しておかないと、次の融資が受けられないからだ。例えば、1億円の預金がある人が1億円のアパートを買う場合、理想的には投資資金の全額である1億円の融資を受けたいと考える。そうすれば、手元の1億円はそのまま残るからだ。
しかし、銀行は通常、全額の融資は行わない。よく出して8割程度だ。だったら2000万円を手元資金から出せばよいと思われるが、実際にそうする個人投資家は少ない。どうするかというと、仲介業者などと示し合わせて1億2500万円の売買契約書を作成して、それを銀行に見せる。そうすると1億円の融資を引き出すことも可能になるのだ。
これを業界用語では「書き上げ」と呼ぶ。つい2年ほど前まで「書き上げ」は業界内で日常茶飯事の光景であった。偽造の契約書を出される銀行側も、そこはあうんの呼吸。わかっていても知らないフリをしていた。彼らとて8000万円よりも1億円貸したほうが成績は上がる。
仮に「書き上げ」の全額融資で1億円の投資物件が買えたとする。その物件の経営利回り（税金や管理費等の支出を差し引いて算出した投資額に対する利回り）が6％、金額にして600万円だったとする。一方、借入金利は1.5％で25年の元利返済。年間返済額は約480万円。1年間で手元に残るのは約120万円ということになる。投資額1億円に対しては1.2％。この場合、借入金利は変動である。
仮に金利が2％上がるとどうなるのか。1年間の返済額は600万円を超える。その時点でキャッシュフローは赤字になる。仮に投資したアパートで不具合が発生したら、その補修分は完全な赤字。あるいは、退去者が出て6％分の家賃収入が減っても赤字。
この投資家は、早々に赤字物件を売却しなければならない。しかし、借入金利が3.5％の市場環境だと、利回りは9％以上ないと買い手が付かない。この場合だと物件価格は約6666万円となる。その額で売却できても、3000万円以上の負債が残ることになる。
●かつてない不動産投資ブームの反動
以上は極端な例を挙げているのではない。ほんの2年ほど前までは普通に行われていた個人の不動産投資のありふれたケーススタディなのだ。その当時も今も、ほとんどの個人投資家は「金利が2％上がる未来」は永遠に来ないと考えている。そうでないと、上記のような投資はできない。
しかし、世界経済を支配するアメリカではここ2年ほどで2％ほど金利が上がっている。日本でもいつか金利は上がるはずだ。長期金利が0％という今が異常であることを、不動産市場も個人投資家もまったく理解していないか、あるいは見て見ぬフリをしているのか。
ただ、日本の金利を実質的に支配している日本銀行には、今のところ金利を上げようとする気配は微塵もない。むしろ「必要ならさらなる金融緩和を」というポーズを取っている。傍から見ていると、今以上の金融緩和の手段などあるのかと思える。日本銀行は打ち出の小槌でも持っているのか。
今のところその気配がないと言っても、それは永遠ではない。何よりもゼロ金利を続けると銀行の経営が悪化する。今年あたり、中小の金融機関のなかには経営危機が表面化するところが出てくるかもしれない。
このゼロ金利をかたくなに守っている日銀の黒田東彦総裁の任期はあと4年。黒田氏を総裁に据えて2期目の続投を許した安倍晋三首相の自民党総裁任期もあと2年半。今は金利上昇の気配はなくとも2年後、3年後はわからない。
そして、金利が上がると先に挙げたような「書き上げ」で不動産投資を行った人々の何割かが自己破産に追い込まれる可能性がある。
不動産投資ブームがかつてないレベルで盛り上がったのだから、その反動による破産者続出の状況も、過去最悪になる可能性がある。
（文＝榊淳司／榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト）
