新築分譲マンションの価格が高騰しています。不動産経済研究所（東京）によると、東京２３区の２０２３年の平均価格は初めて１億円を超えました。なぜ価格が上がっているのか。なぜ需要は落ちないのか。「ＬＩＦＵＬＬ ＨＯＭＥ’Ｓ総研」チーフアナリストの中山登志朗さんに聞きました。
■背景にトリプル高
－ここ１０年で全国の新築分譲マンションの平均価格は約４割上昇し、東京２３区に至っては約２倍になっています。なぜこんなに高騰しているのでしょうか。
「一番大きな要因はコストプッシュ（生産コストの上昇）です。地価、人件費、資材価格のトリプル高が住宅価格を押し上げています」
－確かに近年、地価は上がり続けています。
「１９９０年代のバブル崩壊で下がり続けていた地価が、アベノミクス以降、緩やかに上昇しました。マンション用地となる土地の価格が上がっているというのが、まず要因として挙げられます」
－人件費の上昇とはどういうことですか。
「マンション建築に従事する建設業、運送業が、近年は深刻な人手不足に陥っています。高齢化が進み、そういった業種に若い人が就かないため、解消されていません。人手が足りないと人員を集めるのにコストを払わないといけない。人件費は年間１０％くらい伸びています」
■ウクライナ侵攻も影響
－資材価格の高騰の背景には、どんなことがあるんですか。
「（２０２２年の）ロシアによるウクライナ侵攻をきっかけにした円安の進行は、大きなポイントになりました。同時期に欧米が政策金利の引き上げを始めたことによって、欧米と、金融緩和を続ける日本との金利差が広がりました。円を売ってドル、ユーロを買うという動きが進み、急速に円安が進みました。建築資材は輸入に頼っている部分が大きく、どんどん値上がりしました」
■需要が落ちない「最大の要因」
－日本の金利の低さが影響しているんですね。
「超低金利は、買う側にも影響しています。住宅ローンの金利が低く抑えられます。さらに住宅ローン減税があるので、新築の場合は１３年間で５００万円近くが返ってくるケースもあります」
「マイナス金利が解除になりましたが、短期金利の上昇は極めて低く、安定的に抑えられています。住宅ローンの変動金利は、一部のネット銀行などでごくわずかに上がったのを除けば、上がっていません。超低金利で、しかも住宅ローン減税制度が充実していること。これが価格が上がっても、新築マンションの需要が落ちない最大の要因になっています」
■大手による市場の寡占化も
－建築コストが上がり、デベロッパー（不動産開発業者）の淘汰（とうた）が進んでいると聞きました。
「大手デベロッパーによる市場の寡占化という状況は続いています。大手７社は『メジャーセブン』という名で連携もしています。こういった大手が、高額物件を作っても売れる東京都心部に、マンションを供給しています」
