今や世界中から富裕層がこぞって訪れる冬の高級リゾート地となった北海道ニセコ。どうやってニセコはインバウンドをものにしたのか。海外の富裕層を取り込む外国資本の戦略、日本の観光に足りていないものとは何なのか。ニセコの成功の背景を、リゾート地・富裕層ビジネス・不動産投資の知見をもつ筆者が、これらの謎をひも解く。
ニセコは儲かる…
コロナ禍下にもかかわらず、ニセコでは高級コンドミニアムや別荘の建設が続き、不動産投資が続いている。なぜコロナでもニセコは沈まないのか。その最大の理由は、単純な話、儲かるからだ。
わけてもニセコにおけるホテルコンドミニアムこそが儲かる仕組みであり、一種の錬金術なのだ。ホテルコンドミニアムは、2003年には、ひらふ坂の裏手で今も営業する「ファーストトラックス」1棟だけだったのが、いまや俱知安町だけで約330棟にまで増えている。
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完成前から分譲マンションのように部屋ごとに販売され、購入希望者は不動産開発会社または不動産仲介会社から一部屋の所有権を購入し、オーナーとなる。その際、別途、不動産管理会社と管理契約を結び、オーナー自身が宿泊利用しないときは、一般客にホテルのように貸し出し、経費を差し引いた宿泊料金を収入（客室レンタル収入）として得ることができるのが、ホテルコンドミニアムの仕組みだ。
コンドミニアムのシステムが便利すぎる
たとえば、客室レンタル収入が100％とすると、レンタル促進費用とレンタルプログラム管理費用などが管理会社から差し引かれ80％となり、80％のうち多い場合で40％程度がオーナー側の実質宿泊レンタル収入となる契約が一般的だ。
スキーシーズンでは1泊20万円を超える料金も珍しくはないが、1泊20万円の宿泊料金であれば、6万円強がオーナーの手元に入ることになる。当然ながら宿泊料金の単価が高ければ高いほど、また一般客による宿泊利用期間が長ければ長いほど、オーナーの実質宿泊レンタル収入は増え、インカムゲインを得ることができる。
こうしたホテル利用に関わる宿泊予約や料金の管理や調整、プロモーション、ハウスキーピングや修繕などはむろん、口座管理や報告書作成などを一括して行う地元の不動産会社が、オーストラリア出身者などによっていくつか設立され経営されている。海外の投資家にとっては、英語などコミュニケーションの問題を含め安心材料になっており、ニセコに投資を呼び込むことにも寄与している。
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所有者であるオーナーももちろん部屋を利用することができる。所有する部屋は通常はホテルとして運用されているため、ホテルとしての快適なサービスを享受できるのだ。
海外の高級リゾート物件投資では、ホテルコンドミニアムは一般的なもので、富裕層にもなじみ深い投資手法の一つである。
他人に貸し出すことにはデメリットも
もっとも、オーナーが私物を退避させる鍵付きのオーナー専用ロッカーなどのストックベースはあるものの、オーナーの私物を置けない（置いても盗難や損傷リスクあり）、ベッドルームやバスルームを他人に使われる、という点で抵抗感があるオーナーもいる。
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特に日本人には多い印象だ。
自己利用を基本的に想定せず、年末年始などピークシーズンを含め貸し出しに回し、純粋な投資商品として割り切るか、または逆にインカムゲインを求めずに自身の別荘として利用するか、という選択も出てこよう。
